Tapu harcı

Gayrimenkul alım satımında tapu harcı satış bedelinin binde 20'si olarak alıcıdan, binde 20'si olarak satıcıdan alınır. Toplam oran yüzde 4'tür. Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. 2026 yılında tapu işlemlerinde nispi harcın alt sınırı 411,60 TL.

Örnek hesaplar

Döner sermaye ücreti bu tutarlara dahil değildir. Kendi satış bedelinizle hesap yapmak için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Beyan değeri ve emlak vergisi değeri

Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden alınır. Ancak bu değer, taşınmazın belediye kayıtlarındaki emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedelinin altında bir değer beyan edilmesi, kanunen harç ziyaı sayılır. Tespit edilirse eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Son yıllarda tapu müdürlükleri, banka ekspertiz raporları ve piyasa değeri verileriyle beyan değerlerini daha sıkı denetliyor.

Gerçek bedelin beyan edilmesi alıcı için de avantaj sağlar. Konutu beş yıl dolmadan satarsanız değer artış kazancı vergisi, alış ve satış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Alış bedeli düşük gösterildiyse bu fark yapay olarak büyür ve daha fazla vergi ödersiniz.

Harcı kim öder?

Kanun, harcın alıcı ve satıcı için ayrı ayrı doğduğunu söyler. Taraflar sözleşmeyle satıcının payını alıcının üstlenmesini kararlaştırabilir ve uygulamada bu sık görülür. Ancak bu anlaşma yalnızca taraflar arasında geçerlidir; vergi idaresi her iki tarafı da harçtan sorumlu tutar. Harç ödenmeden tapu devri yapılmaz.

Tapu harcı nasıl ödenir?

Satış başvurusu Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğüne yapılır. Başvuru incelendikten sonra harç ve döner sermaye tahakkuku oluşturulur. Tahakkuk, anlaşmalı bankaların şubelerinden, internet bankacılığından ya da tapu müdürlüğündeki ödeme noktalarından ödenir. Ödeme yapıldıktan sonra randevu saatinde taraflar tapu müdürlüğünde imza atar ve devir tamamlanır. Banka kredisiyle yapılan alımlarda harç ödemesi çoğunlukla kredi sürecinin bir parçası olarak organize edilir.

Satış dışındaki tapu işlemleri

Tapu harcı yalnızca satışta değil, birçok tapu işleminde alınır. İpotek tesisinde borç tutarının binde 4,55'i harç alınır; konut kredisi ipotekleri bu harçtan istisnadır (ipotek harcı). Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması, bina tescili, cins değişikliği, mirasın paylaşılması gibi işlemler de tarifedeki farklı oran ya da tutarlara tabidir. Bina tescilinde bağımsız bölüm başına 4.752,40 TL alınır. Bu işlemlerde de döner sermaye ücreti ayrıca tahsil edilir.

Örnek hesaplar

Tabloya döner sermaye bedeli dahil değildir. Kendi rakamınızla hesap için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Düşük bedel göstermenin riskleri

Harçtan tasarruf etmek için tapuda gerçek satış fiyatının altında bir bedel göstermek yaygın ama riskli bir uygulamadır. Vergi idaresi, banka kayıtları, kredi ekspertiz raporları ve ilan bilgileri üzerinden gerçek bedeli tespit ederse eksik ödenen harç için vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanabilir. Ceza, eksik harcın katları kadar olabilir ve hem alıcıyı hem satıcıyı ilgilendirir. Ayrıca satıcı açısından ileride değer artış kazancı hesabında, alıcı açısından ise yıllar sonra yapacağı satışta düşük alış bedeli dezavantaj yaratır. Konut kredisi kullanılan satışlarda bankanın ekspertiz değeri kayıtlarda yer aldığı için bu fark kolayca görülebilir.

Uyuşmazlık durumunda da gerçek bedelin ispatı zorlaşır. Satışın iptali ya da ayıp nedeniyle bedel iadesi gibi taleplerde tapuda yazan rakam esas alınabilir. Bu nedenle bedelin gerçeğe uygun beyan edilmesi tarafların kendi çıkarınadır.

Harç ne zaman ödenir?

Tapu harcı, satış işlemi tapuda yapılmadan önce ödenir. Web Tapu üzerinden başvuru yapıldığında harç tutarı sistem tarafından hesaplanır ve ödeme bilgisi taraflara iletilir. Ödeme yapılmadan randevu günü işlem gerçekleştirilmez. Her taraf kendi payını ayrı ödeyebileceği gibi tek bir kişi de iki payı birden ödeyebilir.

Sık sorulan sorular